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KÄUFERFÜHRER

1. EINLEITUNG

2. IMMOBILIE: Reservierung, Kaufvertrag, Abschluss des Kaufes, Grundbuch.

3. Kosten, die beim Kauf einer Immobilie in Andalusien entstehen.

4. Laufende Kosten und lokale Steuern für Immobilienbesitzer in Spanien.

5. NEUBAU :

Empfohlene Immobilien

Empfohlene Neugebaute Immobilien

 

 

 

1.EINLEITUNG

Wie wirkt sich die Finanzkrise auf den Immobilienmarkt an der Costa del Sol aus?

Die internationale Finanzkrise hat Spanien besonders hart getroffen. Der spanische Wirtschaftsaufschwung begann Mitte der Neunziger Jahre und wurde besonders durch einen Boom im Immobiliensektor angetrieben. Von 2005-07 wurden in Spanien mehr Immobilien gebaut als in Deutschland, England und Frankreich zusammen.

Diese Entwicklung konnte natürlich nicht durchgehalten werden und begann 2008 abzuflachen, mit dem Resultat, dass die Immobilienpreise langsam fielen. Der schon schwächelnde Immobiliensektor wurde dann natürlich besonders hart getroffen durch den Beginn der Finanzkrise Ende 2008 und dem damit einhergehenden Anstieg der Arbeitslosenzahl.

Wie ist die Situation heute? Es gibt momentan ein großes Immobilien Angebot sowohl an Neu- als auch Altbauten. Das Preisniveau ist in den letzten Jahren stark gesunken - um wieviel ist schwer zu sagen, da die offiziellen Zahlen auf Schätzwerten der Banken basieren und nicht auf den realen Verkaufspreisen. Inoffizielle Schätzungen liegen aber bei 25-35%.

Für potentielle Käufer stellt sich nun das Problem, dass viele Verkäufer immer noch auf unrealistische Preise hoffen. Und wenn sie nicht gezwungen sind zu verkaufen, auch auf diesen Preisen bestehen. Daher sind im Moment viele Immobilien zu unrealistischen Preisen auf dem Markt. Auf der anderen Seite gibt es aber viele Verkäufer die gezwungen sind zu verkaufen und den Wandel im Immobiliensektor anerkennen.

Heutzutage kann man sicherlich Häuser und Apartments zu sehr attraktiven Preisen kaufen. Aber heute mehr als früher ist es wichtig mit einem Immobilienmakler wie  FUTURAMA Marbella & Costa del Sol zusammenzuarbeiten der die Gegend kennt und nur Immobilien mit realistischen Preisen anbietet.

Kauf und finden einer Immobilie in Marbella und Umgebung und in anderen exklusiven Gegenden der Costa del Sol

Tausende Immobilien werden jedes Jahr an der Küste gekauft und verkauft- Tendenz steigend. Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie eine größere Investition, die schon in ihrem Heimatland reichlich kompliziert ist. In Spanien scheint ein Haus- oder Wohnungskauf eventuell besonders schwierig zu sein, wenn Sie Ausländer und weder mit den Gesetzen noch mit der Sprache vertraut sind.

Machen Sie keine Verhandlungen oder Vereinbarungen ohne Anwalt:

 Dies ist er erste wichtige Schritt. Ausschlaggebend ist außerdem, dass der Anwalt oder die Anwältin Ihre Sprache spricht. Ein guter Anwalt kann Ihnen bei allen Etappen des Immobilienkaufs hilfreich zur Seite stehen, d.h. bei der Überprüfung oder Ausarbeitung des Kaufvertrags, Verhandlungen über die Zahlungsform, und Überprüfung aller notwendigen Voraussetzungen, zum Beispiel die Eintragung im Grundbuch, etc. Ein Anwalt ist eine kostengünstige Absicherung gegen eventuelle zukünftige Probleme, und kostet Sie ca. 1 bis 1,5% des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer (derzeit 16%). Es ist üblich, dass ein Anwalt auf einer Vorauszahlung besteht, einer so genannten „provisión de fondos“, um Ausgaben und Gebühren zu decken.

Abgesehen von unserem eigenen Immobilienportefeuille haben wir auch Zugang zu zahlreichen anderen Objekten, die von anderen Maklern angeboten werden. Durch das aus mehreren Maklern bestehende Netzwerk kann FUTURAMA genau die Immobilie .in Marbella und Umgebung und in anderen exklusive Gegenden der Costa del Sol finden, die Ihren Vorstellungen entspricht. So sparen Sie sich viele Stunden harter Arbeit, den dank unserer Erfahrung und unseres Knowhows sind wir in der Lage, uns Ihren Vorstellungen innerhalb kürzester Zeit anzupassen und das richtige für Sie zu finden. Wenn Sie unseren Suchservice nutzen möchten, müssen Sie uns Ihre Vorstellungen und Anforderungen mitteilen, so dass wir Ihnen die geeigneten Objekte vorstellen können. Sie genießen den Vorteil mit nur einem Ansprechpartner auf ein großes Netzwerk an Immobilien zugreifen zu können.

2.IMMOBILIE: Reservierung, Kaufvertrag, Abschluss des Kaufes, Grundbuch.

Schritte beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Haben Sie ihre Traumimmobilie gefunden und sind sich mit dem Verkäufer über den Preis einig geworden, folgen Sie diese Schritte:

Schritt 1: Fordern Sie eine 'Nota simple informativa' an

Die Nota Simple ist die Zusammenfassung der Eigentumsurkunde, die beim Grundbuchamt ('Registro de la Propiedad' genannt) registriert ist. Die Nota simple ist datiert und sollte weniger als einen Monat alt sein, damit Sie den derzeitigen Besitzer der Immobilie ausmachen und überprüfen können, ob Lasten auf der Immobilie eingetragen sind und ob die Beschreibung der Immobilie zu der Immobilie passt, die Sie kaufen möchten. Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen wollen, gibt es nur eine Nota simple, die sowohl Grundstück als auch das darauf gebaute Haus umfasst.

Im Falle, dass der Eigentümer eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, wird diese sofort und noch vor der Beurkundung des Verkaufs (Escritura) gelöscht. Tatsächlich werden beide Dokumente vor einem öffentlichen Notar beurkundet, und ein Teil Ihrer Zahlung an den Verkäufer wird mittels eines Schecks für die Bank ausgestellt, bei der der Verkäufer seine Hypothek zu laufen hat. Auf diesen Weg wird sichergestellt, dass ein Teil Ihrer Zahlung zur Ablösung der Hypothek benutzt wird. Somit kann die Immobilie frei von irgendwelchen Lasten verkauft werden.

Schritt 2: Überprüfung der zukünftigen Entwicklungspläne dieser Gegend

Das Bauamt des örtlichen Rathauses kann Sie über die Planungen zu eventuell unbebautem Land, das an das Grundstück angrenzt, wofür Sie sich interessieren, informieren. Ebenso liefert es Informationen zu eventuell bevorstehenden Straßen oder Bauarbeiten.

Schritt 3: Führen Sie eine technische Untersuchung durch

Es ist eine gute Idee, eine technische Untersuchung / Inspektion der Immobilie, an der Sie interessiert sind, durchzuführen. Auf diese Weise können Sei über den aktuellen Stand der Immobilie sicher sein und etwaige Bedenken mit dem Verkäufer, vor Beendung jeglicher Verhandlungen, besprechen.

Schritt 4: Reservierung

Haben Sie sich zum Kauf einer bestimmten Immobilie entschieden, wird man Sie bitten eine Reservierung (zwischen 3.000 und 6.000 Euro) anzuzahlen, um das Objekt vom Markt zu nehmen und zu verhindern das es anderweitig verkauft wird. Dieser Reservierungvertrag enthält alle relevanten Details wie Beschreibung der Immobilie, Kaufpreis und das Abschluss-datum. Sollte der Käufer aus persönlichen Gründen von dem Kauf zurücktreten, wird diese Anzahlung nicht erstattet; sollte der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Dies gibt dem Käufer einen richtig guten Schutz. Jetzt haben Sie zwischen 2 und 4 Wochen Zeit den Privatvertrag zu unterschreiben. Vorher sollten Sie aber auf jeden Fall einen Anwalt aufsuchen.
Vorsicht ist besser als Nachsicht. Von jetzt an bis zum Grundbucheintrag und darüber hinaus wird Ihr Anwalt Sie begleiten und Ihnen bei den verschiedenen Schritten des Eigentumerwerbs mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er wird sicherstellen, dass die Immobilie frei von Schulden und Belastungen ist und er verhandelt mit dem Anwalt des Verkäufers die Vertragsbedingungen. Diese sollten sich nicht nur auf den Preis beschränken, sondern alle Ihre Wünsche und Bedürfnisse mit einbeziehen, wie z.B.: die Zahlungsformalitäten, Abschlusstermine, Inventarlisten, etc.
Wenn Sie einem Anwalt den Auftrag erteilen Sie zu vertreten, wird er Sie ausführlich über den Ablauf und die anfallenden Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie in Spanien anfallen, informieren.

Schritt 5: KAUFVERTRAG

Der nächste Schritt nach Zahlung der Reservierung ist, die Verkaufsbedingungen schriftlich festzuhalten. Zu diesem Zeitpunkt wird Ihr Anwalt den Kaufvertrag aufsetzen. Sobald Sie geklärt haben, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist, der im Grundbuch auf die Immobilie eingetragen ist, wird es Zeit für einen privaten Kaufvertrag, in dem der Verkäufer erklärt, dem Käufer das Haus zu verkaufen, und in dem der Verkäufer seine Absicht zum Kauf der Immobilie für einen vereinbarten Preis und zu vereinbarten Bestimmungen ausdrückt.
Es wird in dem Kaufvertrag ein Datum für die Abwicklung des Kaufs festgesetzt, und der Verkäufer erklärt, dass er eventuell ausstehende Lasten vor dem Kaufabschluss beseitigt. (Um es zu vermerken, wir die Agentur oder der Anwalt, je nachdem wen der Auftrag gegeben wird, die Zertifikate von der Gemeinde wo das Grundstück liegt zu erhalten, um zu beweisen, dass das Grundstück keine Rückfälligen Gebühren offen hat. Zugleich wird ein Zertifikat vom Stadtrat gegeben, um zu beweisen, dass die Immobilie auf dem neusten Stand ist und keine Rückfälligen Zahlungen bezüglich der Grundsteuern, Baugenehmigungen usw. hat. Diese Zertifikate werden vom Notar überprüft und in den Kaufvertrag mit integriert.) In dem Vertrag stehen auch eventuelle weitere Bedingungen und Überprüfungen für den Kaufabschluss.

Eine Anzahlung, von normalerweise 10% des vereinbarten Kaufpreises, wird entrichtet. Normalerweise laut spanischem Recht, wird die Anzahlung direkt an den Verkäufer oder Bauunternehmer gezahlt. Sollte der Käufer aus persönlichen Gründen von dem Kauf zurücktreten, wird diese Anzahlung nicht erstattet; sollte der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Dies gibt dem Käufer einen richtig guten Schutz.

Um eine sofortige Rückerstattung im Falle eines Problems zu erhalten, verlangen einige Käufer, dass die Anzahlung auf dem Kundenkonto eines vertrauenswürdigen Drittens gehalten wird. Oft ist diese dritte Partei die Immobilienfirma, die mit der Vermittlung dealt. Die Kaution auf einem Dritten Konto zu verwahren, wird ein Kundenkonto benutzt, weil die Anwälte hier in Spanien eine andere Rolle spielen als in Deutschland. Rechtsanwälte in Spanien erhalten keine Gelder im Namen von Käufern oder Verkäufern.

Schritt 6: Sichere Finanzierung & Wertermittlung

Wenn Sie eine Hypothek zum Kauf aufnehmen wird die Bank oder der Hypothekengeber eine offizielle Wertermittlung der Immobilie durchführen, dadurch wird der Wert der Immobilie bestätigt.

Der Schätzer bedient sich zweier Methoden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Zuerst besichtigt er die Immobilie, um die genaue Lage zu bestimmen und um durch eine Vermessung die tatsächlichen Quadratmeter zu überprüfen. Dann multipliziert er die Quadratmeter mit dem Quadratmeterpreis der Gegend, in der die Immobilie steht. Dieses ist sehr wichtig, denn jede Stadt, jeder Ort und sogar jede einzelne Urbanisation haben verschiedene Quadratmeterpreise. Dieser Wert wird mit verschiedenen Faktoren abgestimmt, zum Beispiel, ob das Haus sofort bezogen werden kann oder ob eine Renovierung erforderlich ist, wie privat die Immobilie ist und wie gut die Aussicht und Lage sind. Die zweite Methode bei der Wertermittlung ist der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien, die vor kurzem verkauft wurden.

Jede Bank arbeitet zumeist mit einem speziellen Schätzer zusammen, sodass es am besten ist, wenn man mit der Wertermittlung solange wartet, bis man sich für eine Bank entschieden hat, mit der man zusammen arbeiten möchte. Sie müssen dann die Kosten für den Schätzer übernehmen. Die Schätzung kann zwischen 250 und 1000 Euro liegen. Der Schätzer (tasador) ist ein konzessionierter Architekt, der auch die Gebäudearbeit untersucht, obwohl er keine detaillierte technische Inspektion des Hauses macht.

Schritt 7: Beantragen Sie ihre Nichtresidenten-Identifikationsnummer (NIE)

Es ist notwendig, dass jeder eine spanische Steuernummer hat, bevor er irgendwelche Geschäfte in Spanien durchführen kann, die steuerlich berührt werden, so wie z.B. der Kauf einer Immobilie. Diese Nummer benötigen Sie nicht für die Unterschrift unter einen privaten Kaufvertrag oder für die Eröffnung eines spanischen Kontos, da dort zumeist Ihre Passnummer für den Anfang ausreicht, aber für den Abschluss des Kaufes brauchen Sie diese Nummer. Ihre Ausländer-Identifikationsnummer können Sie ganz einfach bei der Ausländerabteilung der Polizeistation beantragen. Sie müssen hier persönlich erscheinen. Sie benötigen Ihren Pass (plus Fotokopie) und ein Brief, wo Sie bekunden warum Sie eine NIE-Nummer brauchen.

Zusätzlich müssen Sie ein einfaches Antragsformular ausfüllen. Wir können den Brief für Sie schreiben und das Antragsformular für Sie ausfüllen und wir begleiten Sie sehr gerne zum Polizeipräsidium, um Ihre Nummer zu beantragen. Normalerweise wird diese Nummer an Ort und Stelle fertiggestellt. Sollte es eine Verspätung geben oder sollten Sie keine Zeit haben zu warten, können wir diese für Sie abholen. Sollten Sie einen Anwalt haben, wird dieser dies für Sie übernehmen. Die Kosten um eine NIE Nummer zu beantragen betragen 13 Euro. Wenn Sie ein Zertifikat brauchen, wo draufsteht, dass Sie nicht Resident in Spanien sind, Kostet dieses Zertifikat weitere 13 Euro.

Schritt 8: Ein lokales Bankkonto eröffnen

Bevor man den endgültigen Schritt tut und zum Notar geht, muss als erstes ein spanisches Bankkonto eröffnet werden. Dies kann man bei einigen Banken mittels E-Mail machen. Somit kann man vor Abschluss das Geld auf dieses Konto überweisen. Ein oder zwei Tage vor Vertragsabschluss, kann die lokale Bank für Sie ein Bankscheck fertigstellen um ihn dem Verkäufer zu übergeben. Die Verkäufer bestehen darauf, Schecks die von einer spanischen Bank ausgestellt sind  zu erhalten, da die  Einlösung eines Schecks aus einer nicht spanischen Bank sehr lange Zeit braucht und es schwer ist, ihre Echtheit zu beweisen.

Es ist auch vom Vorteil ein spanisches Konto zu haben, sodass Sie die Stromrechnungen, die Grundsteurern und die Gebühren der Gemeinschaft per Lastschrift begleichen können, um keine Zahlung zu verpassen. Wir können Ihnen eine Liste  mit lokalen Banken die Deutsch, Englisch, Französisch und in einigen Fällen sogar Schwedisch sprechen geben  und einen guten Kundenservice anbieten!

Schritt 9 : Abschluss des Kaufes

 Der nächste Schritt ist der Abschluss des Kaufes. Dieser geschieht, wenn die Kauf-/Verkaufsurkunde vor einem amtlichen Notar unterschrieben wird. Sollten Sie selbst nicht persönlich anwesend sein können, kann Ihr Anwalt für Sie unterschreiben, sofern er eine Vollmacht dazu hat. Die Vollmacht erhält man zuvor bei einem öffentlichen Notar. Wenn Sie die Vollmacht im Ausland vorbereitet haben, dann muss das Dokument durch ein Apostille Stempel von einen vereidigten Übersetzer in Spanisch  übersetzt werden.

Escritura de Compraventa: Vom Gesetz her muss jeder bei Immobiliengeschäften in Spanien eine Escritura aufsetzen. Außerdem verlangt das Gesetz die Escritura de Compraventa für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch. Die vor einem Notar erstellte Urkunde nennt man Escritura de Compraventa, der öffentliche Kaufvertrag, der das Rechts­geschäft jedoch nur notariell bestätigt. Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird der Verkäufer die öffentliche Verkaufsurkunde (Escritura de Compraventa) frei von Lasten und Zurückbehaltungsrechten für den Käufer erstellen. Der Vertrag wird von einem spanischen Notar beurkundet

Sollte der Kauf teilweise durch eine Hypothek finanziert werden, die von einer spanischen Bank genommen wurde, dann muss ein Repräsentant der Bank ebenfalls körperlich beim Notar anwesend sein, um das formulierte Hypothekendokument zu unterzeichnen. Falls der Verkäufer ebenfalls eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, ist ein Vertreter seiner Bank ebenfalls zugegen, um die Hypothek zu löschen und den Geldbetrag bzw. Scheck in Empfang zu nehmen. Nach Zahlung der Restsumme des Kaufpreises, wird das Eigentum der Immobilie auf sie überschrieben und der Verkäufer wird ihnen die Schlüssel übergeben. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kauf abgeschlossen und die Immobilie gehört Ihnen. Wenn Sie es wünschen, wird Ihr Anwalt die Verträge mit der Wassergesellschaft und dem Stromanbieter auf Ihren Namen ändern.

Vermerk:

Notar: Ein Notar hat die Pflicht zur Grundbucheinsicht vor Beurkundung — nicht aber jedoch, zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit eines Vertrages, inwieweit ein Grundstück erschlossen ist, oder ob ggf. Enteignungen wegen Bauplannormen drohen o.ä. Ein Notar ersetzt in keinem Fall den Rechtsanwalt ( Abogado). Sie müssen in keinem Fall den Notar des Verkäufers nehmen, wenn Sie nicht wollen, Sie können sich Ihren Notar immer selbst aussuchen.

Vorsicht bei Steuerspar-Tricks: Um Steuern zu sparen, wird beim Immobilienkauf in Spanien bisweilen im Kaufvertrag ein geringerer Betrag angegeben und der Rest bar bezahlt. Experten raten allerdings, nicht zu übertreiben. Andernfalls drohen Nachforderungen des Finanzamts, die höher sind als die Steuern für den regulären Kaufpreis.

Schritt 10: Registrieren Sie Ihren Kauf

Sofort bei Kaufabschluss vor dem Notar, wird dieser eine Mitteilung an das Grundbuchamt senden, sodass dieser eine Sperre über dieses Eigentum verhängt, damit keine Transaktionen für dieses Eigentum durchgeführt werden können, wenn diese nicht mit dieser Immobilie und Ihren Kauf in Verbindung steht. Das schützt davor, dass der Verkäufer Ihre Immobilie nicht an jemand anderen verkauft, denn bei einem Verkauf muss der jeweilige Notar immer einen aktuellen Grundbuchauszug bekommen. Dieses ist ein sehr wichtiger Schutz für den Käufer der in das System eingebaut wurde.

Ihr Anwalt hat danach 30 Tage Zeit, um die Übertragungssteuern zu bezahlen, die 3% Retention (die 3% sind nur erforderlich, wenn Sie die Immobilie von einen Nicht-residenten gekauft haben), und die Urkunde beim Grundbuchamt vorzulegen. Innerhalb von höchstens 2 Monaten wird die abschließende Registrierung vorgenommen. Ihr Anwalt wird Ihnen das Originaldokument geben, wenn es einmal eingetragen ist. Er/Sie wird Ihnen auch alle Kopien der Zahlungsrechnungen geben die in Ihren Namen für die Registrierung der Immobilie bezahlt wurden.

Schritt 11: Überschreibung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen

Sobald Sie beim Notar unterschrieben haben, können Sie die Verträge mit den lokalen Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen umschreiben lassen und die Gemeinschaft der Urbanisation darüber informieren, dass Sie der neue Eigentümer sind, damit Ihnen zukünftig die Rechnungen zugeschickt werden. Das Rathaus und das Katasteramt müssen ebenfalls informiert werden, damit die Steuern auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Um sicher zu stellen, dass Ihre Rechnungen pünktlich bezahlt werden, veranlassen Sie Daueraufträge bei Ihrer örtlichen Bank für Strom-, Telefon-, Urbanisationskosten und Grundsteuer.

3. Kosten, die beim Kauf einer Immobilie in Andalusien entstehen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien beinhaltet folgende Nebenkosten (zwischen 11 und 13% des Kaufpreises: 

 

Übertragungssteuer (I.T.P)Kosten, die dem Käufer beim Kauf einer beliebigen Immobilie entstehen (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen. Wenn der “steuerliche Mindestwert” der Immobilie gemäß der Landesregierung höher ist als der Preis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt: 8% Steuer fallen an bei Beträgen bis zu 400.000€ oder 30.000€ im Fall von Garagen, Außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind und für maximal zwei; 9% fallen an für Beträge zwischen 400.000€ und 700.000€, oder zwischen  30.000€ und 50.000€ für Garagen; 10% für Beträge über 700.000€ bzw. 50.000€ bei Garagen.

Einstufung bei 8%9%10%

 

MWST. (IVA). UND STEMPELGEBÜHR (Impuestos de Actos Juridicos Documentados)

·        Villen, Apartments oder Garagen, die als Anbau zu einem Apartment oder einer Villa gehört, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist, oder berufsmäßig mit neu gebauten Immobilien handelt.  

·        Fällt an beim ersten Verkauf oder Weiterverkauf von Grundstücken, sowie beim ersten Verkauf von neugebauten Ladenlokalen, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer, Bauträger oder berufsmäßiger Händler oder eine Firma ist.

·        Wenn eine Hypothek zur Finanzierung der Immobilie benötig wird  +/-  1,50%/2%

10 % + 1.5%

21% + 1.5% 

 

GEBÜHREN FÜR NOTAR UND GRUNDBUCHAMT  Die Kosten steigen je nach Anzahl der Seiten oder Komplexität der Kaufurkunde und dem Immobilienwert.

 +/- € 3,000

 

WERTZUWACHSSTEUER (PLUS VALÍA) Diese Steuer kann zwischen ein paar hundert Euro und mehreren tausend Euro für Immobilien mit viel Land liegen, wenn der letzte Eigentümerwechsel schon viele Jahre zurückliegt. Es handelt sich hierbei um eine von der Gemeinde erhobene Steuer, die auf der Wertsteigerung zwischen dem Jahr des Erwerbs und dem Jahr des Verkaufs einer Immobilie basiert. Grundsätzlich muss der Verkäufer diese Steuer zahlen, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.

ANWALTSKOSTEN Die Anwaltskosten liegen üblicherweise bei ca. 1% des Verkaufspreises, je nach Anwalt und Preis der Immobilie.

 1%

 

Steuern

Grunderwerbssteuer oder Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP)

Kauft man eine Immobilie von einer Privatperson (Wiederverkauf-Immoblie) fällt keine Mehrwertsteuer, sondern eine Grunderwerbssteuer an. Diese Steuer ist seit Anfang 2012 wie folgt gestaffelt: Die ersten 400.000€ werden mit 8% besteuert, der Teil des Kaufpreises der über 400.000€ liegt und unter 700.000 € wird mit 9% besteuert und alles über 700.000€ wird mit 10% besteuert.

EINKOMMENSSTEUER

Nicht-Residenten (IRNR)

Nicht-Residenten, die in Spanien Immobilieneigentum besitzen, müssen Einkommenssteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen. Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt es zwei Besteuerungsarten:

  • Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24% auf die Einkünfte aus der Vermietung (Einnahmen minus Ausgaben).

  • Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24,75% auf 1,1% des Katasterwert der Immobilie (wwenn der Katasterwert nach dem 1.1.94 korrigiert wurde; andernfalls gilt wie folgt: 24,75% von 2% des Katasterwerts)

ALLGEMEINER HINWEIS: Diese Vorschriften gelten für Einkünfte aus Immobilien in Spanien. Für jede Einkommensquelle gelten spezielle Besteuerungen.

Residenten (IRPF)

Residenten in Spanien müssen ihre Einkommenssteuererklärung vorlegen (Declaración de la Renta de las Personas Físicas) und Auskünfte über ihre Einnahmen machen, unabhängig davon, aus welcher Quelle sie stammen.
Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident, auch wenn sie es nicht offiziell ist.

Mehrwertsteuer (Plus Valia)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt von den Bauherren fällt in Spanien die Mehrwertsteuer an. Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie liegt ab dem 1.1.2013 bei 10% des Kaufpreises. Die Mehrwertsteuer wird direkt an den Verkäufer bezahlt und eine Stempelsteuer von 1% muss vom Käufer an den Bezirkssteuerbehörden innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf bezahlt werden. Die Mehrwertsteuer steigt auf 21% wenn es sich beim Kauf um ein Grundstück, eine Garage oder um Geschäftsräume handelt

Gebühren

Neben den Steuern, gibt es Notargebühren für die Vorbereitung der Kauf/Verkaufs- Dokumente. Die Notargebühr variiert und hängt von dem deklarierten Preis der Immobilie ab. Für ein 625.000 € Grundstück, wäre es etwa 780 Euro. Zusätzlich gibt es eine Gebühr an das Grundbuchamt für die Eintragung des Verkaufs. Diese Gebühr hängt auch von dem Preis der Immobilie ab. Es ist in der Regel weniger als die Hälfte von dem, was der Notar verlangt. Wenn Sie einen Anwalt unter Vertrag nehmen, verlangen diese üblicherweise 1% von dem Verkaufspreis. Der Anwalt übernimmt die Registrierung des Verkaufs. Wenn Sie keinen Anwalt nehmen oder wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, dann müssen Sie einen Agenten nehmen um die Papiere abzuholen, die Gebühren zu zahlen und die Registrierung zu erledigen. Die Agentengebühr (gestoria auf Spanisch) variiert leicht abhängig vom Verkaufspreis aber im Durchschnitt liegt diese bei um die 250 Euro.
Wenn Sie eine spanische Hypothek bekommen, müssen Sie die Bearbeitungsgebühr der Bank zahlen, die im besten Falle um ein halbes Prozent der aufgenommenen Kreditsumme beträgt und ist in der Regel 1% der aufgenommenen Kreditsumme.
Abgesehen von der Bearbeitungsgebühr, gibt es die Kosten für die Wertschätzung, die Notar und Eintragungsgebühr des Hypothekenbriefs und die Kosten des Agenten, den die Bank ernennt um die Kauf- und die Hypothekpapiere zu sammeln, die Steuern zu zahlen und die Registrierung vorzunehmen. Auch hier betragen die Gebühren für die Agenten rund 250 Euro für jeden Kauf und Hypothekenbrief.

Das Katasteramt: Als Faustregel kann man sagen das Katasteramt etwa 40% von den Notargebühren berechnet.

Zu guter Letzt wird Ihnen der Anwalt seine Dienste in Rechnung stellen. Normalerweise nicht mehr als 1 – 1,5% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer (18%).

Im Allgemeinen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, ohne eine Hypothek aufzunehmen und das Eigentum ist weniger als 400.000 Euro wert, dann wären die Gesamtkosten, ohne Rechtsanwaltsgebühren, rund 7,5% des Kaufpreises. Wenn das Haus mehr als 400.000 Euro wert ist und Sie zahlen bar, dann würden die gesamte Einkaufskostet rund 8 bis 8,5% betragen. Wenn Sie die Einnahme aus einer Hypothek nehmen, die an der Immobilie angebunden ist, dann können die Gebühren so hoch sein wie 10%.
Wir können Ihnen eine Simulation der genauen Kosten bereitstellen, abhängig von dem Preis der Immobilie für die Sie sich interessieren und die Höhe des Geldes das Sie als Kreditaufnahme einplanen.

4. Laufende Kosten und lokale Steuern für Immobilienbesitzer in Spanien 

Ihr Anwalt wird sicherstellen, dass die Immobilie frei von Schulden und Belastungen ist
und er wird Sie ausführlich über den Ablauf und die anfallenden Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie in Spanien anfallen, informieren.

Wie kann ich die laufenden Kosten wie Strom, Wasser, Telefon, Steuern, etc. handhaben?

Häufig regelt der Verwalter der Eigentümergemeinschaft die Bezahlung dieser Rechnungen. Sollte dies nicht der Fall sein, so entspricht es der gängigen Praxis in Spanien, Ihrer Bank die Anweisung zu erteilen, die laufenden Kosten jeweils durch einen Dauerauftrag zu überweisen.

Festanschluss Telefon.

Die Gebühren für den Festanschluss werden monatlich berechnet. Die Grundgebühren variieren je nach Anschluss und Apparat. Sie liegen bei etwa €18.50 pro Monat für ein Telefon mit Tastatur (touch dial telephone). Ein 3-Minutengespräch (tagsüber, zu den Geschäftszeiten) per Direktwahl und mit einem Teilnehmer in irgendeinem Land der Europäischen Union kostet zurzeit ca. €0.69 (exklusive MwSt.). Anrufe vom Festnetz ins Mobilnetz kosten um die 0,16 € pro Minute. Es gibt viele örtliche und nationale Telefongesellschaften, die beträchtliche Einsparungen für diejenigen bieten, die ein wenig Zeit dafür aufwenden, Angebote auf dem Markt zu prüfen. DSL-Übertragungen sind überall erhältlich, und ein DSL-Paket kostet ca. 39 € pro Monat (plus MwSt.), inklusive aller Gespräche ins lokale und nationale Festnetz.

Haushaltshilfen.

Haushaltshilfen sind in der Regel auf Vollzeitbasis oder stundenweise verfügbar. Die Löhne für eine Vollzeittätigkeit reichen von €700 bis €900 zuzüglich etwa €140 Sozialversicherung. Teilzeithilfen werden üblicherweise auf Stundenbasis mit einem Richtwert von €9 bis zu €12 pro Stunde bezahlt.

Elektrizität.

Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei – unabhängig von Ihrer Anwesenheit – ein Grundbetrag in Rechnung gestellt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird der Stromverbrauch zugrunde gelegt, der theoretisch erreicht werden kann, wenn alle Lichter und Elektrogeräte eingeschaltet sind. Der Grundbetrag, welcher für ein Apartment mindestens in Rechnung gestellt wird, liegt etwa zwischen €24 und €36 pro Monat. Für ein Haus werden etwa €60 bis €90 berechnet. Dies hängt weitgehend vom Umfang der Elektroinstallationen ab. Der Verbrauch kostet €0,08 pro Kwh plus Steuer. Alle Gebühren sind exklusive Steuern. Aber im Hinblick auf den reichlich vorhandenen Sonnenschein in Marbella, braucht man auch weniger Strom und Heizung als in vielen anderen Ländern!

Gärtner.

Die Pflege eines privaten Gartens ist wesentlich für die Wartung ihrer Immobilie und die Kosten sind natürlich von der Art des gekauften Objektes abhängig. Der Lohn pro Stunde beträgt etwa €16 um einen groben Richtwert zu nennen. Das Gehalt eines Ganztagsgärtners beträgt monatlich ca. €1.100, während das Gehalt eines Halbtagsgärtners um die €700 monatlich beträgt. Bei Apartments und Reihenhäusern ist die Pflege der Gemeinschaftsgärten Bestandteil der Gemeinschaftskosten. Ein Haus auf einem Grundstück mit ca. 2.500 m² wird einen Gärtner nur einige Stunden pro Woche benötigen. Eine Villa auf einem 2.500 m/2 Großen Grundstück wird einen Gärtner ein paar Stunden in der Woche benötigen. Ein großes Grundstück mit einem oder mehr Hektar Land wird einen Halbtags- oder Ganztagsgärtner erfordern. Zu einem Gehalt für eine Vollzeittätigkeit muss die Sozialversicherung hinzugerechnet werden, die bei 40% des Gehaltes liegt.

Versicherung.

Eine Standardversicherung für ein Apartment im Wert von €300.000 mit einem Gebäudeinventar im Wert von €48.000 würde etwa €395 pro Jahr kosten. Man sollte in diesem Zusammenhang beachten, dass die Eigentümergemeinschaft eines Apartmenthauses verpflichtet ist, das Gebäude im Hinblick auf Wiederherstellungskosten zu versichern. Deshalb muss die Versicherungspolice des einzelnen Wohnungseigentümers lediglich Schäden im Inneren des Apartments, das Inventar des Apartments sowie Haftung Dritter gegenüber abdecken, nicht aber den Gesamtwert der Wohnung. Es ist ferner anzuraten, für den Fall des Ausfalls der Versicherung der Eigentümergemeinschaft eine Risikoversicherung abzuschließen. Für ein Haus mit einem Wiederherstellungswert von €500.000 mit einem versicherten Gebäudeinventar im Wert von €180.000 kann die jährliche Versicherung etwa €1.580 betragen.

Beiträge zur Eigentümergemeinschaft.

Ganz allgemein kann hierzu gesagt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine vom Gesetz vorgesehene Personenvereinigung darstellt, welche ausschließlich von den Eigentümern der Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der Häuser innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser Gemeinschaft ist die Inhaberschaft sowie Unterhaltung der Elemente des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird dieser prozentuale Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes bemessen, bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder Grundstücke.

Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen das Budget mehrheitlich beschließen. Die Kosten können – je nach den erforderlichen Dienstleistungen – ganz erheblich variieren. Sie umfassen normalerweise das Gehalt und die Sozialversicherung des Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsystem sowie die Verwaltungskosten. Der Präsident der Eigentümergemeinschaft muss laut Gesetz selbst Eigentümer sein und wird von den Eigentümern gewählt. Er verrichtet seine Arbeit unentgeltlich.

Ein typisches Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage mit Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann monatlich Gemeinschaftskosten zwischen €120 und €300 mit sich bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten im Dienste der Eigentümergemeinschaft und großem Dienstleistungsangebot können diese Kosten bis zu €600 oder mehr betragen.

Im Fall eines frei stehenden Hauses in einer Villensiedlung sind die Kosten oft geringer, da die privaten Gärten und Außenanlagen hier nicht von der Eigentümergemeinschaft instandgehalten werden, sondern sich Gemeinschaftsgebühren auf die Wartung der Straße, Grünflächen am Straßenrand, Sicherheitssysteme und die wesentlichere Wartung der gemeinschaftlichen Service-Bereiche begrenzt.

Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua).

Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von der Gemeinde je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Marbella liegen die Müllgebühren bei ca. 162 €, für eine Villa fallen etwa 242 € pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und muss alle drei Monate gezahlt werden. Die Zahlung kann direkt beim Rathaus oder aber über Ihre Bank per Dauerauftrag erfolgen.

Grundbesitzsteuer (IBI)

Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Landes als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll. Im Falle von Marbella ist die angewandte Formel bzw. der Prozentsatz 0,9644 % (2007) des Eigentumssteuerwertes, der fast immer niedriger liegt als der tatsächliche Marktwert.

5. NEUBAU

Information über Neue Häuser  finden Sie im Abschnitt : NEUBAU

NOTA:

FUTURAMA Marbella & Costa del Sol ist der Auffassung, dass die oben genannten Informationen zum Zeitpunkt des Schreibens aktuell und korrekt sind, aber dennoch aufgrund ihrer Beschaffenheit abgekürzt und beabsichtigt sind, nur als Leitfaden zu dienen und Fehler oder Auslassungen zu unterliegen.

Die in diesem Leitfaden enthaltenen Informationen dienen ausschließlich Informationszwecken und sind nicht als Rechtsberatung zu betrachten.

 
 
 
 
 
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